本報記者 李劍平 通訊員 曹文劍《中國青年報》(2014年10月22日03版)
  “先易後難。商業開發空間大,容易改造的基本完成了,剩下的都是‘硬骨頭’。”談及棚戶區改造的艱巨任務,湖南省郴州市房地產管理局局長劉運華有感而發。
  隨著城市中心區域土地緊張,棚戶區改造出現了“向城市外圍和邊緣擴展”的趨勢,新建、改造破舊基礎設施的資金需求量巨大。怎樣化解經濟結構調整、房地產行業下行的影響,保障最困難人群的住房問題,成為地方政府在棚戶區改造過程中,一道繞不過去的坎兒。
  而中國青年報記者調查發現,部分棚戶區改造,出現了“只有骨頭沒有肉”的怪現狀。
  棚戶區改造:百姓“盼拆遷又怕拆遷”
  以前,這裡是典型的“貧民窟”:晚上黑燈瞎火,黃賭毒人員出沒,居民不敢隨便出門;雨天臭水橫流,晴天蒼蠅亂飛……70歲的羅潤蘭引用兩句當地民謠說:“有女莫嫁裕後街,一年四季穿雨鞋。”
  羅潤蘭和街坊們所說的裕後街,是湖南郴州城區範圍最大、歷史最久的一片老城區,居住著3000多人。其中,中老年人占70%以上,有約30%為低收入群體、無固定職業者。自上個世紀50年代以來,這一帶危房比比皆是,基礎設施嚴重缺乏,社情複雜。
  郴州市多次計劃改造這個街區,但改造前建築面積有10多萬平方米,近一半居民希望“拆一還一”、原地安置,因資金缺口大,改造項目幾度中斷。該市房地產管理局副局長王淑玲介紹,一方面是改造任務量太大,另一方面是真正啟動改造進程後,一些居民又不理解、不支持、不配合。
  該市另一個棚戶區中的“硬骨頭”是下湄橋。它曾是輝煌的老工業區,紡織廠、床單廠等一批老企業的廠區和生活區連在一起,建築密度大、質量差。進入新世紀,這一帶生活著各類特殊群體,街區環境堪憂。不少職工多次上訪,希望被列入棚戶區改造項目。不過,由於企業長期經濟效益差,對改善棚戶區“力不從心”,由此造成職工對棚戶區改造期望高、怨氣大,併成為社會矛盾的激化點。
  郴州市副市長張揚平多次走訪正在分批拆遷改造中的曹家坪棚戶區。一位老居民說出了心裡話:“其實,左鄰右舍也盼著趕緊拆遷,有個好環境,但是怕拖很長時間,大家又沒什麼信心。”
  據分析,棚戶區居民類似的憂慮不無道理。棚戶區改造不但投資大,而且牽涉拆遷安置等繁瑣工作。他們不清楚改造的具體方案是什麼、如何操作;改造需要的資金量大,錢到底從哪裡來;改造中有沒有滋生腐敗;改造後會不會引起房價、租金上漲等問題。
  政府用什麼填補資金缺口
  2013年,中央財政下撥支持城市棚戶區改造資金355億元。按照2013年完成304萬套“棚改房”計算,平均一套房子,中央補貼約1萬元。“其餘資金缺口的壓力,全部壓在了地方政府身上。”有關專家分析說。
  從去年開始,郴州市計劃用5年時間,基本完成全市各類棚戶區(含城中村)的改造任務,共計約600萬平方米。當年已實施改造60萬平方米,但接下來,為完成數十萬戶各類棚戶區改造,資金壓力隨之而來。
  以其中一個棚戶區——司馬洞棚戶區為例,它位於郴州市棉麻總公司院內,改造需安置用地面積0.64公頃,拆遷建築面積2.91萬平方米,拆遷費用3492萬元;土地平整費用1725萬元;安置建築面積1.89萬平方米,容積率3.00,建築密度19.23%,平均建築層數15層。而改造所籌措的資金,不到項目投資的50%,道路、綠地、幼兒園等基礎設施投入資金,還需要從其他渠道籌集。
  然而,在完成了18萬平方米的裕後街棚戶區改造任務以後,“資金缺口大”已成為該市新一輪棚戶區改造中的最大難題。
  比如,位置偏遠的梨樹山、卜里坪棚戶區,市場運作空間小,配套壓力大;地處城區的下湄橋、曹家坪棚戶區,商業開發價值低,建材和人工費上漲,導致項目資金難以平衡。
  兩年前,該市啟動曹家坪棚戶區改造項目時,每平方米的預售價格在項目盈虧平衡點之上,現在,價格已經跌到盈虧平衡點以下,項目實施下去便面臨虧本,由此產生了新的矛盾:一是棚戶區改造項目進度被迫放慢;二是安置房的交房日期往後延期;三是按計劃早該返遷的居民,還需要繼續尋找周轉房安置;四是部分有認購熱情的居民,紛紛打“退堂鼓”。
  不可把項目損失、壓力全部推給棚戶區居民
  郴州市在棚戶區改造中面臨的尷尬,並非孤例。
  記者調查發現,對全國不少地級市而言,現在留下的大部分是這樣的棚戶區地塊——開發商看不上眼,老百姓無力改造,只能政府“兜底”。
  可是,地方財力有限,資金從哪兒來?尤其是今年以來,二線、三線城市房地產市場出現了“滯銷”的現象,導致地方政府無法用土地二級開發,來補充棚戶區改造的資金缺口。同時,房地產市場不可預見性太大,給部分參與棚戶區改造的開發商,帶來了明顯的資金壓力。
  “我正在琢磨著退房。”棚戶區居民劉先生說,現有的政策措施,還不足以解決部分棚戶區改造“只有骨頭沒有肉”的難題。
  該如何破題?作為房管局局長的劉運華,給出了自己的思考。
  “對於缺乏市場運作空間的項目,需要進一步發揮政府主導作用。‘該讓利的讓利、該貼錢的貼錢’,不可把項目損失、壓力,全部推給企業和棚戶區居民。”劉運華建議,地方政府可以出台鼓勵政策,區別於商業房地產項目,吸引、鼓勵開發商和社會力量參與棚戶區改造。
  鼓勵政策應包括哪些?他認為,首先,應該進一步細化金融、土地等支持政策,以政府貼息方式,支持棚戶區改造信貸。針對一些“市場運作不靈”的棚戶區改造項目,可考慮由政府擔保和貼息,設立一筆30年或50年的長期貸款,支持政府投資類的保障性住房建設。
  其次,不少棚戶區群眾,難以跨過安置房在入住前需付清房款的“高門檻”,需要理順安置房在產權管理部門設置抵押權的政策,為棚戶區群眾購買安置房,提供個人信貸支持。
  第三,對用於棚戶區改造項目的土地指標,實行計劃單列、優先安排、應保盡保,並簡化土地供應行政審批流程,提高審批效率。同時,明確“肥瘦搭配”原則,實施“捆綁式開發”的土地政策,以利於棚戶區改造項目的資金平衡。  (原標題:湖南郴州:部分棚戶區改造“只有骨頭沒有肉”)
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